Вам перезвонить?
Телефон: +7 (495) 644-4508
Есть вопрос? Задайте его нам!Ваш специалист всегда на связи.
Татьяна Чижикова

Эксперт +7 (909) 927-6159

ЗАДАТЬ ВОПРОС

ГлавнаяСтатьи наших специалистовПодводим итоги. Основные законы в сфере недвижимости. Применение в 2017 году

Подводим итоги. Основные законы в сфере недвижимости. Применение в 2017 году

Подводим итоги. Основные законы в сфере недвижимости. Применение в 2017 году.

В 2016-2017 годах были приняты и вступили в действие ряд законов, регулирующих правоотношения в сфере недвижимости. Наконец, можно подвести первые итоги их действия и сделать выводы  об их результативности.

Налог на недвижимость.

С 2016 года законодательством был предусмотрен поэтапный  переход на исчисление и уплату ежегодного налога на недвижимость исходя из кадастровой стоимость.  До 2020 года  налог должен исчисляться с понижающими коэффициентами. Кроме того, предусмотрены и льготы (не облагаемые налогом метры). Для собственников квартир-20 квадратных метров, собственников комнат-10 квадратных метров, собственников жилых домов-50 квадратных метров.   С 2017 года в ряде регионов начались второй и третий этапы перехода на исчисление налога на недвижимость от кадастровой стоимости. По некоторым аналитическим данным, суммы налога в 2017 году увеличились на 15-30%. Кроме того, некоторые граждане получили извещения с явно завышенными  суммами налога.  В 2017 году огромное количество граждан оспаривали кадастровую стоимость недвижимого имущества, которая, по их мнению, не соответствовала  реальной и рыночной стоимости, и большинству  удалось доказать, что реально стоимость их недвижимости ниже, чем  установленная в кадастре. Однако, несмотря на достаточно оперативные действия налоговых инспекций по корректировке суммы начисленного налога на недвижимость, без очередей,  неудобств и проблем для граждан не обошлось. Остаётся надеется, что в следующем году начисление налога пройдет более грамотно и законодатель разработает простой и удобный механизм оспаривания кадастровой стоимости недвижимого имущества.

Машино- места - объект недвижимости.

С 2017 года машино-места  отнесены к самостоятельному объекту недвижимости. Сведения о них вносятся в Единый государственный реестр недвижимости; машино-места теперь можно продать, подарить, завещать  или распорядиться ими иным образом.  С одной стороны, данные новшества в законодательстве сыграли положительную роль и  избавили граждан от  использования «серых» схем при отчуждении машино-мест, а с другой стороны, у граждан появилась ещё одна обязанность по уплате налога на машино-место.

Налог на доходы физических лиц при продаже недвижимости.

К правоотношениям, возникшим после 1 января 2016 года,  применяются новые правила налогообложения.  Хотя изменения в налоговое законодательство были внесены в конце 2015 года, правоприменительная практика  стала складываться  только в 2017 году, когда граждане стали обращаться в налоговые органы с декларациями о доходах, полученных в 2016 году. На официальном сайте Федеральной налоговой службы  даны такие разъяснения:

«Для объектов недвижимого имущества, приобретённых в собственность после 01.01.2016:

Доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения (и декларирования) при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.

Минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет 3 года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:

  1. 1.      право собственности на объект получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;
  2. 2.      право собственности на объект получено налогоплательщиком в результате приватизации;
  3. 3.      право собственности на объект получено налогоплательщиком - плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

В иных случаях минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет 5 лет.

В случае, если доход от продажи объекта недвижимого имущества существенно ниже его реальной стоимости (ниже чем 70% от кадастровой стоимости этого объекта на 1 января года продажи), то в целях налогообложения такие доходы налогоплательщика принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта, умноженной на коэффициент 0,7.

Для объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность до 01.01.2016, а также для иного имущества (гараж, автомобиль и тд.) – минимальный срок владения остается прежним – 3 года.

Вместо применения имущественного вычета налогоплательщик имеет право уменьшить величину дохода, полученного от продажи имущества, на фактически произведённые и документально подтверждённые расходы, непосредственно связанные с приобретением этого имущества. В определенных ситуациях это может быть выгоднее, чем применять имущественный вычет».

 На практике, данные положения применительно к сделкам, заключённым после 1 января 2016 года, трактуются следующим образом:

если налогоплательщик не имеет льгот по освобождению его от налога на доход от продажи недвижимого имущества в силу срока владения таким имуществом и не может воспользоваться правом на уменьшение налогооблагаемой базы на сумму фактически понесённых расходов, связанных с приобретением недвижимого имущества (то есть, продаваемая недвижимость принадлежит налогоплательщику на основании безвозмездных сделок-приватизации, дарения, наследства), то при продаже такого недвижимого имущества, он обязан уплатить налог:

-если в договоре купли-продажи цена продаваемой недвижимости менее или равна 70% от кадастровой стоимости, то сумма налога составит 13% от кадастровой стоимости с понижающим коэффициентом 0,7;

- если в договоре купли-продажи цена продаваемой недвижимости более  70% от кадастровой стоимости, сумма налога составит 13% от той цены, которая указана в договоре купли-продажи.

Ответственность о несообщении сведений об имеющейся недвижимости в налоговые органы.

С 2017 года введены в действия положения об обязанности граждан сообщать в налоговую инспекцию сведения об имеющемся у них имуществе, которое подлежит налогообложению.  За несообщение таких сведений предусмотрены штрафные санкции (20% от суммы неуплаченного налога). Пока не ясно, как данные положения будут применяться на практике. Ведь сведения в налоговые органы поступают  в обязательном порядке и от нотариуса, удостоверившего сделку, и из Росреестра, при проведении государственной регистрации.

На официальном сайте Федеральной налоговой службы даётся такое разъяснение: «Обязанность по сообщению в налоговые органы информации о наличии объектов недвижимого имущества и транспортных средств с 1 января 2015 года возникает только у тех граждан, которые никогда не получали налоговые уведомления и не уплачивали имущественные налоги в отношении принадлежащего им имущества.

Если физическое лицо хотя бы один раз получало налоговое уведомление об уплате налога в отношении объекта недвижимого имущества и (или) транспортных средств или если не получало налоговое уведомление в связи с предоставлением ему налоговой льготы, Сообщение в отношении такого объекта в налоговый орган не представляется».

 

Регистрация сделок с недвижимостью.

Произошло объединение Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и государственного кадастра недвижимости в Единый государственный реестр недвижимости. Сроки государственной регистрации в 2017 году сократились на 5-7 дней. С одной стороны, это связано с обязательным нотариальным удостоверением ряда сделок (при отчуждении долевой собственности, доли в праве собственности или сделок, в которых отчуждается недвижимость, принадлежащая несовершеннолетним), а с другой стороны, с тем, что законодатель существенно увеличил количество оснований для приостановления государственной регистрации. Однако нельзя не отметить, что ряд новелл законодательства помог снизить количество мошеннических действий с недвижимостью; теперь Росреестр должен извещать собственников о запросах третьих лиц в отношении их недвижимого имущества и о попытках совершения сделок с их имуществом.

Долевое строительство.

В прошедшем году законодатель пытался улучшить ситуацию с обманутыми дольщиками; был принят ряд новелл в законодательство о долевом строительстве: увеличение уставного капитала застройщика, создание компенсационного фонда, в который застройщики должны перечислять 1,2 % от цены каждого договора долевого участия, установлена обязанность застройщика размещать всю полную и достоверную информацию об объекте строительства на сайте и ряд других изменений.  Однако ни одно из новшеств закона  нельзя считать полностью оправдавшим себя.  Создание компенсационного фонда привело к увеличению стоимости строящегося жилья, информация, размещаемая на интернет - ресурсах не всегда актуальна и т.п. Поэтому некоторые из внесённых изменений (например, касающиеся уставного капитала застройщика) были отменены в том же году. В настоящий момент ведётся обсуждение вопросов, связанных с отказом от такой формы, как договор долевого участия и о плавном переходе на проектное финансирование жилищного строительства. Скорее всего, в ближайшее время в законодательство о строительстве и реализации жилья в строящихся домах будут вноситься очередные изменения.

 

В статье использованы материалы, размещённые на официальном сайте Федеральной налоговой службы

Мы работаем для Вас. Готовы начать сегодня!

Статья подготовлена руководителем юридического отдела "АГЕНТСТВА НЕДВИЖИМОСТИ  "МОИ СТОЛИЦЫ"   

Екатериной Пановой.

Бесплатную консультацию юриста можно получить по тел. (495) 644-4508

    Закрыть Х
    Заказ обратного звонка
    ЗАДАТЬ ВОПРОС
    Купить в кредит