Договор дарения (часть 1)

1. Заключение договора дарения.
2. Если дарится доля в общем имуществе.
3. Что ещё может содержать договор дарения или обещанного три года ждут.
4. Что не может содержать договор дарения.
5. Запрещение и ограничение дарения.
6. Дарение детям.
7. Отмена дарения и отказ от исполнения договора дарения.
8. Налоги по договору дарения.

Всем приятно получать подарки, будь то милые сувениры, цветы, или книга. Конечно, такие подарки не надо оформлять договором. А если речь идёт о квартире, даче, земельном участке или о другом недвижимом имуществе? В таком случае, без заключения договора не обойтись. Законом предусмотрен порядок заключения, оформления и государственной регистрации договора дарения недвижимого имущества. И несоблюдение такого порядка, может привести к тому, что договор дарения будет признан недействительным.

Заключение договора дарения.

Дарению посвящена глава 32 Гражданского кодекса Российской Федерации. Статья 572 «Договор дарения» гласит:

« По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передаёт или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить её от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом».

В соответствии с законом стороны договора (даритель и одаряемый) должны заключить договор дарения в письменной форме и зарегистрировать его в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в настоящий момент – Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии). Нотариальное удостоверение договора не является обязательным, договор дарения может быть заключен и в простой письменной форме. Как и любой договор, договор дарения должен содержать существенные условия: субъекты договора (стороны - даритель и одаряемый), их паспортные данные, адреса регистрации по месту жительства, описание объекта договора (квартиры или иного недвижимого имущества) с указанием адреса, количества комнат, метража, также в договоре указываются правоустанавливающие документы, на основании которых недвижимость принадлежит дарителю, и, обязательно, предмет договора – обязанность дарителя передать дар и обязанность одаряемого дар принять.

Зачастую, подарить свою недвижимость (как правило, родственникам – детям или внукам) хотят люди пожилые, которым в силу возраста и состояния здоровья трудно самостоятельно совершать действия, необходимые для заключения и государственной регистрации договора дарения. В таком случае, можно составить доверенность, в которой обязательно должны быть указаны предмет договора дарения и одаряемый, то есть тот, кто станет собственником недвижимости по договору дарения.

После заключения, договор дарения необходимо сдать на государственную регистрацию, которая является обязательной в соответствии со статьёй 574 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Для государственной регистрации договора необходимо будет предоставить:

• – договор дарения в количестве экземпляров: по одному для дарителя и одаряемого и один для регистрирующего органа;
• – правоустанавливающие документы на квартиру;
• – кадастровый паспорт помещения из территориального Бюро технической инвентаризации;
• - выписку из домовой книги или единый жилищный документ;
• – паспорта сторон договора;
• - если дарителем недвижимость приобреталась в период брака – согласие супруга дарителя на заключение договора дарения;
• – квитанцию об уплате государственной пошлины за регистрацию договора дарения и переход права собственности.

После проведения государственной регистрации, внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, одаряемый приобретает право собственности на недвижимое имущество и становится его полноправным владельцем.

Если дарится доля в общем имуществе.

Не секрет, что заключение договора дарения доли в общем имуществе иногда используется продавцами для того, чтобы не получать от сособственников недвижимости отказ от права преимущественной покупки (в соответствии со статьёй 250 Гражданского кодекса Российской Федерации) и не заключать договор купли-продажи. Ведь если квартира находиться в общей долевой собственности, то собственник доли вправе подарить свою долю любому лицу, без каких-либо ограничений и согласия других собственников. Хочется предостеречь потенциальных покупателей от заключения подобных сделок. Если будет доказано, что по договору дарения доли в общем имуществе даритель получил от одаряемого деньги, то есть фактически имел место договор купли-продажи, такой договор можно признать недействительным.

Дарение имущества, которое находится в совместной собственности, допускается по согласию всех участников совместной собственности. Если квартира находится в общей собственности супругов, то, для того чтобы подарить её, необходимо заручиться письменным согласием второго супруга на дарение, удостоверенным у нотариуса.

Что ещё может содержать договор дарения или обещанного три года ждут.

Совсем не обязательно сразу заключать договор дарения. Пункт 2 статьи 572 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает обещание дарения. «Обещание безвозмездно передать кому-либо вещь или имущественное право либо освободить кого-либо от имущественной обязанности (обещание дарения) признаётся договором дарения и связывает обещавшего, если обещание сделано в надлежащей форме (пункт 2 статьи 574) и содержит ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу вещи или права конкретному лицу либо освободить его от имущественной обязанности.
Обещание подарить всё своё имущество или часть всего своего имущества без указания на конкретный предмет дарения в виде вещи, права или освобождения от обязанности ничтожно».
Чтобы обещание было исполнено, оно должно быть составлено в такой же форме, которая предусмотрена законом и для договора дарения. При этом обещание подарить в будущем все своё имущество или его часть без указания на конкретный предмет дарения – ничтожно. Объект договора дарения должен быть четко и конкретно описан.

А как быть, если обещание подарка не исполнено по уважительным причинам? Например, умер даритель или одаряемый. В подобных случаях, закон устанавливает различный порядок исполнения обещания дарения для наследников дарителя и одаряемого. Так, если недвижимое имущество в надлежащей форме обещано, а одаряемый скончался, его наследники не имеют права требовать выполнения обещания (если иное не предусмотрено договором дарения). Если было обещание, но умер даритель, то вот его наследники как раз обязаны выполнить дарение (опять же, если иное не предусмотрено договором дарения).

Что не может содержать договор дарения.

Основное отличие договора дарения от иных договоров по отчуждению недвижимого имущества заключается в его безвозмездности и безусловности.

Дарение является безвозмездной сделкой, то есть даритель дарит квартиру или иное недвижимое имущество, а в обмен не получает ничего. Нельзя предусмотреть в договоре, что квартира дарится в обмен на что-либо или подарок обязывает одаряемого совершить в пользу дарителя какие-либо действия. К сожалению, это условие не всегда соблюдается. В нашей практике встречались договоры дарения, удостоверенные нотариусом и прошедшие государственную регистрацию, в которых было предусмотрено право пожизненного проживания или пользования подаренной квартирой дарителя. Представляется, это противоречит самой сути договора дарения, как сделки совершённой без каких-либо условий. Покупателю, столкнувшемуся с подобным договором, надо быть очень внимательным, чтобы впоследствии не столкнуться с проблемами выселения дарителя из подаренной квартиры.

Договор дарения не может содержать условия, что даритель дарит квартиру в обмен на уход за ним. Такой договор по своей сути является договором ренты.

К нам, в «АГЕНТСТВО НЕДВИЖИМОСТИ «МОИ СТОЛИЦЫ», часто обращаются граждане, которые хотят подарить свою квартиру, но с условием, что получит квартиру одаряемый только после смерти дарителя. Конечно, такого договора дарения быть не может. Об этом прямо говорится в пункте 3 статьи 572 Гражданского кодекса Российской Федерации: «Договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ничтожен. К такому рода дарению применяются правила гражданского законодательства о наследовании».

Не предусматривает договор дарения и встречного обязательства одаряемого: передать в обмен на подарок какую либо вещь или право. Если подобные положения есть в договоре дарения, к такому договору применяются правила, предусмотренные статьёй 170 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть договор дарения ничтожен, так как фактически имеет место договор мены.

Мы работаем для Вас. Готовы начать сегодня!

Статья подготовлена руководителем юридического отдела "АГЕНТСТВА НЕДВИЖИМОСТИ "МОИ СТОЛИЦЫ"

Екатериной Пановой.

Бесплатную консультацию юриста можно получить по тел. (495) 644-4508