Договор дарения (часть 2)

1. Заключение договора дарения.
2. Если дарится доля в общем имуществе.
3. Что ещё может содержать договор дарения или обещанного три года ждут.
4. Что не может содержать договор дарения.
5. Запрещение и ограничение дарения.
6. Дарение детям.
7. Отмена дарения и отказ от исполнения договора дарения.
8. Налоги по договору дарения.

Всем приятно получать подарки, будь то милые сувениры, цветы, или книга. Конечно, такие подарки не надо оформлять договором. А если речь идёт о квартире, даче, земельном участке или о другом недвижимом имуществе? В таком случае, без заключения договора не обойтись. Законом предусмотрен порядок заключения, оформления и государственной регистрации договора дарения недвижимого имущества. И несоблюдение такого порядка, может привести к тому, что договор дарения будет признан недействительным.

Запрещение и ограничение дарения.

Статья 575 «Запрещение дарения» устанавливает исчерпывающий перечень недопустимости дарения:

«1. Не допускается дарение, за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает трёх тысяч рублей:

1) от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями;

2) работникам образовательных организаций, медицинских организаций, организаций, оказывающих социальные услуги, и аналогичных организаций, в том числе организаций для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан;

3) лицам, замещающим государственные должности Российской Федерации, государственные должности субъектов Российской Федерации, муниципальные должности, государственным служащим, муниципальным служащим, служащим Банка России в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей;

4) в отношениях между коммерческими организациями.

2. Запрет на дарение лицам, замещающим государственные должности Российской Федерации, государственные должности субъектов Российской Федерации, муниципальные должности, государственным служащим, муниципальным служащим, служащим Банка России, установленный пунктом 1 настоящей статьи, не распространяется на случаи дарения в связи с протокольными мероприятиями, служебными командировками и другими официальными мероприятиями. Подарки, которые получены лицами, замещающими государственные должности Российской Федерации, государственные должности субъектов Российской Федерации, муниципальные должности, государственными служащими, муниципальными служащими, служащими Банка России и стоимость которых превышает три тысячи рублей, признаются соответственно федеральной собственностью, собственностью субъекта Российской Федерации или муниципальной собственностью и передаются служащим по акту в орган, в котором указанное лицо замещает должность».

Наиболее актуальным из перечисленных запретов является запрещение дарения от имени малолетних. Малолетними признаются дети в возрасте до 14 лет. Однако, на практике, и в отношении несовершеннолетних в возрасте с 14 до 18 лет, осуществить сделку дарения принадлежащего им недвижимого имущества невозможно. Связано это с тем, что на совершение сделок с имуществом несовершеннолетних необходимо получать разрешение органов опеки и попечительства. А так как договор дарения является безвозмездной и безусловной сделкой, то незаконно требовать взамен подаренного имущества наделить ребёнка собственностью в другой недвижимости или открыть расчётный счёт на имя несовершеннолетнего. Поэтому, позиция органов опеки и попечительства однозначна – заключать договор дарения от имени несовершеннолетних нельзя.

Дарение детям.

В отличие от запрещения дарения имущества несовершеннолетнего, подарить ребёнку можно практически всё. Так, родители, бабушки и дедушки часто дарят детям и внукам квартиры или доли в них. Ничего сложного в подобных договорах нет, кроме определённого порядка оформления и заключения договора. Так договор в интересах детей, не достигших 14 лет, подписывается их родителями, а если договор дарения заключается в интересах несовершеннолетнего от 14 до 18 лет, такой договор подписывается самим несовершеннолетнем с согласия родителей.

При совершении сделок по продаже жилого помещения, в котором несовершеннолетний ребёнок является собственником доли, встречаются случаи, когда родители не хотят ущемить права ребёнка и планируют приобрести квартиру или дом большей площади, чем продаётся, но получить разрешения органов опеки и попечительства бывает затруднительно, например, когда планируется приобретение квартиры в строящемся доме.

В таком случае, выручит заключение договора дарения несовершеннолетнему иной недвижимости, например, доли в квартире бабушки или дедушки. И если такая возможность имеется, сложностей с получением разрешения органов опеки и попечительства быть не должно. Однако, если квартира, в которой предполагается выделить ребёнку долю путем заключения договора дарения, принадлежит одному из родителей, вы можете столкнуться с определёнными трудностями. Позиция органов опеки и попечительства такова: родители вправе дарить ребёнку свою квартиру или долю в ней, но не взамен лишения ребёнка принадлежащей ему собственности. Несмотря на то, что закон не запрещает и не ограничивает родителей в совершении подарков своим детям, дарение детям взамен продажи их собственности, часто приходится долго отстаивать в органах опеки и попечительства.

Законными представителями несовершеннолетнего ребёнка являются оба родителя (отец и мать), и именно они должны представлять его интересы при заключении договора дарения. Однако, если по какой-либо причине один из родителей не может присутствовать на сделке, в то время, когда другой является дарителем, то в данном случае необходимо обратиться в органы опеки, для того, чтобы получить разрешение на предоставление интересов несовершеннолетнего каким-либо другим его родственником или же представителем органов опеки и попечительства, который будет действовать по доверенности от органов опеки и попечительства в интересах несовершеннолетнего ребёнка.

Отмена дарения и отказ от исполнения договора дарения.

Гражданский кодекс Российской Федерации в статье 578 рассматривает основания отмены дарения.

Данное положение является уникальным правовым институтом, ведь отмена договора дарения подразумевает возврат имущества, поступившего в собственность одаряемого, дарителю. При этом, для отмены договора дарения должны быть веские основания, которые и предусмотрены в указанной статье:

«1. Даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения.

В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя.

2. Даритель вправе потребовать в судебном порядке отмены дарения, если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создаёт угрозу её безвозвратной утраты.

3. По требованию заинтересованного лица суд может отменить дарение, совершенное индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом в нарушение положений закона о несостоятельности (банкротстве) за счёт средств, связанных с его предпринимательской деятельностью, в течение шести месяцев, предшествовавших объявлению такого лица несостоятельным (банкротом).

4. В договоре дарения может быть обусловлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживёт одаряемого.

5. В случае отмены дарения одаряемый обязан возвратить подаренную вещь, если она сохранилась в натуре к моменту отмены дарения».

Как видно, перечень оснований отмены дарения чётко и точно прописан в указанной статье. И все основания применимы в отношении договора дарении недвижимого имущества. Правило об отмене дарения и отказе от исполнения договора дарения не применяется к обычным подаркам небольшой стоимости.

Однако закон предусматривает и односторонний отказ дарителя от исполнения договора. Это положение предусмотрено статьёй 578 Гражданского кодекса Российской Федерации «Отказ от исполнения договора дарения».

Данная статья гласит: «1. Даритель вправе отказаться от исполнения договора, содержащего обещание передать в будущем одаряемому вещь или право либо освободить одаряемого от имущественной обязанности, если после заключения договора имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведёт к существенному снижению уровня его жизни.
2. Даритель вправе отказаться от исполнения договора, содержащего обещание передать в будущем одаряемому вещь или право, либо освободить одаряемого от имущественной обязанности, по основаниям, дающим ему право отменить дарение (пункт 1 статьи 578).
3. Отказ дарителя от исполнения договора дарения по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 настоящей статьи, не даёт одаряемому права требовать возмещения убытков».

Безусловно, положение, предусмотренное пунктом 1 указанной статьи, не позволяет одаряемому спокойно спать, ожидая, ухудшится ли состояние здоровья и имущественное положении дарителя. Тем не менее, закон предусмотрел такое положение, и оно должно исполняться. Законодатель, принимая данную норму, исходил из того, что имущество получено одаряемым безвозмездно, и лишение его подаренного имущества, не ущемит его в правах.

Налоги по договору дарения.

До 1 января 2006 года действовал закон Российской Федерации «Об уплате налога на имущество, переходящее в порядке наследования или дарения», который предусматривал ставку налога в зависимости от степени родства наследника и одаряемого, и от стоимости имущества. С 1 января 2006 года налог на имущество, переходящее в порядке дарения был отменён. В настоящий момент действуют положения Налогового кодекса Российской Федерации, предусматривающие налогообложение доходов физических лиц. Ставка налога для гражданина Российской Федерации составляет 13 % от стоимости имущества. Причём, закон не содержит чёткого указания, от какой стоимости должен рассчитываться данный налог – инвентаризационной, рыночной, оценочной? Разъяснения налоговой службы и правоприменительная практика в настоящий момент позволяют рассчитывать сумму налога, исходя от инвентаризационной стоимости имущества, определяемой территориальными Бюро технической инвентаризации.

Закон предусматривает освобождение от уплаты налога в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи или близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом РФ (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновлёнными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сёстрами) (пп. 18.1 ст. 217 Налогового кодекса РФ).

Однако, на практике, налоговые органы не всегда так широко трактуют понятие «близкие родственники», ограничиваясь при определении налогооблагаемой базы понятием «наследники первой очереди», к которым относятся родители, дети, супруг. Более того, единого понятия «близкие родственники», применимого к правоотношениям различных отраслей права, не существует. Обобщая понятия, содержащиеся в различных отраслях права (уголовно-процессуальном, семейном, жилищном, гражданском законодательстве), круг близких родственников обычно рассматривается следующим образом: отец, мать, братья и сёстры (как полнородные, так и неполнородные), опекуны, либо попечители, дедушки и бабушки, приёмные родители.

Положения, установленные новым законом, могут быть применимы только в тех случаях, если договор дарения был заключён после 1 января 2006 г.

Как видно, из рассмотренных в этой статье вопросов, договор дарения является удачным способом передачи имущества, особенно если это касается дарения родственникам. Но вместе с бесспорными плюсами, может и доставить одаряемому массу хлопот, вплоть до отмены договора дарения.

Поэтому, если вы хотите заключить договор дарения, или планируете приобрести недвижимое имущество, принадлежащее собственнику на основании договора дарения, тщательно изучите все документы и обстоятельства сделки и, если хотите максимально обезопасить себя, обратитесь к квалифицированным специалистам.

Сотрудники нашего «АГЕНТСТВА НЕДВИЖИМОСТИ «МОИ СТОЛИЦЫ» имеют многолетний опыт работы в сфере недвижимости, готовы оказать вам помощь в составлении и государственной регистрации договора дарения, дать разъяснения по вопросам, связанным с заключением договора, правами дарителя и одаряемого, а также проконсультировать по налоговому законодательству.

Мы работаем для Вас. Готовы начать сегодня!

Статья подготовлена руководителем юридического отдела "АГЕНТСТВА НЕДВИЖИМОСТИ "МОИ СТОЛИЦЫ"

Екатериной Пановой.

Бесплатную консультацию юриста можно получить по тел. (495) 644-4508