Квартира под ключ: как выбрать, сколько заплатить, к чему готовиться.
За рубежом продажа жилья с голыми бетонными стенами – это, скорее, нонсенс. Обои, напольные покрытия в комнатах, кафель и сантехника в санузлах, оборудованная кухня – минимальный набор, который имеется в каждой квартире. На российском рынке недвижимости жилье, готовое к проживанию, встречается все еще достаточно редко, хотя, по прогнозам специалистов, в будущем предложение должно вырасти.
Кризис увеличил выбор
Квартиры с отделкой сдаются в основном в домах, построенных по различным социальным программам. Предложение в коммерческих новостройках ограничено. Такому положению дел на рынке, способствовал тот факт, что спрос на новостройки зачастую превышал предложение, девелоперы с легкостью продавали квартиры и без отделки. В кризис 2008-2009 годов ситуация резко изменилась. Большое количество покупателей ушло с рынка, и девелоперам нужно было бороться за каждого клиента. Для некоторых игроков рынка отделка квартир стала козырем, который помог им в реализации значительного количество площадей.
Сегодня рынок коммерческих новостроек предлагает два типа квартир: под чистовую отделку и с ремонтом под ключ. Для первого варианта на этапе строительства согласовывается планировка квартиры (в случае свободной планировки), выполняется необходимая разводка, возводятся межкомнатные перегородки, делается стяжка и выравнивание. После этого будущим жильцам остаётся произвести собственно чистовую отделку и заниматься меблировкой. Что касается отделки под ключ, то делается она по индивидуальному проекту, либо по одному из типовых, разработанных заранее. Ремонт может производиться как во всем строящемся доме сразу, так и в отдельных квартирах в соответствии с пожеланиями будущих жильцов.
Несмотря на то что будущему собственнику придется сегодня приложить усилия, чтобы подыскать жилье с ремонтом на первичном рынке, доля этих квартир все же увеличилась. Показатель новостроек с выполненным ремонтом не превышал 2-3% в общем объеме предложения. При этом объекты были представлены преимущественно в верхних ценовых сегментах. За последние 1,5-2 года доля предлагаемых квартир данного формата возросла до 10-12%, затронув в том числе эконом и комфорт-классы.
Быстрое новоселье
Популярность жилья, готового к проживанию, тоже в последнее время увеличилась. До кризиса спрос на квартиры с отделкой вполне соответствовал существующему предложению и составлял 2-3% в структуре потребительских предпочтений. За последние 1,5-2 года предпочтения покупателей сместились в сторону более низких бюджетов покупки. Вследствие этого доля будущих жильцов, интересующихся квартирами с выполненной отделкой, возросла до 15%.
Основное преимущество квартир под ключ – это быстрое новоселье. Если перед покупателями недвижимости элитного и бизнес-класса жилищный вопрос обычно не стоит так остро, и они могут позволить себе потратить некоторое время на дорогостоящий ремонт, то для будущих собственников жилья эконом- класса быстрый переезд – это принципиальный вопрос. Значительная часть покупателей живет в съемных квартирах, соответственно, стоимость самостоятельного ремонта автоматически увеличивается на стоимость аренды жилья в данный период. Кроме того, многие покупатели приобретают жилье в новостройке с помощью альтернативной сделки, при которой они продают свои старые «квадраты» и сразу же въезжают в новую квартиру.
У готового жилья есть и другие плюсы. Например, стоимость ремонтных работ, производимых компанией-застройщиком, обойдется покупателям дешевле, по сравнению с самостоятельным выполнением отделки. Для объектов эконом и комфорт-классов стоимость коммерческой отделки составляет 4-7 тыс. руб. за кв. м. В новостройках, возводимых под социальные нужды, квартиры сдаются с муниципальной отделкой, качество которой заметно ниже коммерческой. В данном случае отделка стоит 2-3 тыс. руб. за кв. м. В бизнес и элитном сегментах подобные работы добавляют к стоимости жилья как минимум 15-20%.
Кроме того, заселение в уже отремонтированную квартиру избавляет жильцов от дискомфорта, создаваемого проведением ремонта у соседей.
Еще одни момент. Ремонт жилья, реализуемого без отделки, часто растягивается на несколько лет, поэтому заселяются такие дома долго. В результате первые новоселы могут пострадать еще и от того, что не все инфраструктурные объекты начнут работать в жилом комплексе одновременно. Например, дата открытия магазинов и ресторанов зависит от того, насколько велик будет поток клиентов, и если их мало, начинать работу нерентабельно. К тому же первые годы происходит усадка дома, поэтому делать качественный ремонт в квартирах не рекомендуют. Отделку от застройщика в этом плане можно рассматривать как полезную вещь.
Заходи и живи
Видимо, застройщикам не очень выгодно сдавать жилье с отделкой, иначе сегодня таких предложений на рынке было бы намного больше. Очевидный плюс для девелопера при сдаче квартир под ключ, – это возможность выделить свой объект на фоне других и привлечь покупателя созданным продуктом «заходи и живи. Но при этом существуют высокие риски не угадать меняющиеся предпочтения покупателей в части отделки, увеличиваются сроки строительства и сдачи объектов (от 3 до 6 месяцев), возникают сложности технического выполнения и контроля процедуры отделки, причем, чем выше уровень объекта, тем выше риски девелопера.
Да и спрос покупателей не настолько велик, чтобы сделать рентабельными затраты на выполнение типового ремонта. В момент выбора квартиры в новостройке около 60% покупателей предпочли бы видеть в ней отделку. По мере того как покупатель узнает больше о различных предложениях, в том числе об особенностях выполнения отделки, процент заинтересованных в квартирах под ключ снижается примерно до 30%, а к моменту сделки и вовсе падает до незначительной величины.
Принятие решения, сдавать квартиры под ключ или нет, зависит также от типа строения. К примеру, дома, построенные по монолитной технологии, подразумевают индивидуальную планировку. Поэтому выполнять стандартную отделку в таких объектах – значит лишать будущих жильцов возможности организовать внутреннее пространство квартиры по своему вкусу. А этот пункт для них как раз является преимущественным при выборе монолитного жилья.
Основным плюсом продаж готового жилья для девелопера является не столько заработок на отделке, сколько появление значимого конкурентного преимущества у продаваемого объекта. Особенно это касается тех проектов, в которых покупателям предлагается несколько видов отделки, выполненных в разных стилях. Сейчас таких предложений на рынке немного, и они пользуются популярностью.
Перспективная опция
Сегодня, как и пять лет назад, эксперты прочат жилью, готовому к проживанию, хорошее будущее. В том, что доля новостроек, продаваемых с отделкой квартир, будет расти, специалисты единодушны. Вот только оценить скорость этого процесса затруднительно. Ясно только то, что в сегменте бизнес-класса и элитном это будет происходить намного медленнее.
Есть уверенность в том, что такие квадратные метры будут востребованы покупателями. Спрос на квартиры под ключ однозначно возрастет с увеличением доли инвестиционных сделок, когда все больше людей станут приобретать квартиры для последующей сдачи в аренду, но пока такие сделки единичны,а вот какая недвижимость однозначно должна возводиться с отделкой, так это курортная, поскольку это жилье удалено от места проживания собственника, и ремонт квартиры представляет очевидную сложность для хозяина недвижимости.
Объективных предпосылок к снижению спроса на квартиры с выполненной отделкой в ближайшем времени нет, поскольку существующий уровень доходов населения все еще заметно ниже, чем до кризиса.
Кроме того, восстановление рынка ипотеки в сегменте новостроек происходит достаточно медленными темпами, что определенным образом ограничивает финансовые возможности покупателей.