Новое жильё с "приданным"
Ни для кого не секрет, что преобладающая доля сделок на рынке жилья – "альтернатива". Это значит, что после того, как гражданин продаст свою квартиру новому собственнику, он еще некоторое время будет в ней проживать и числиться, как зарегистрированный, до тех пор, пока не купит себе новую. Насколько может затянуться этот процесс – не всегда известно, и выпишется он и его родственники после – также остается для покупателя загадкой.
По Гражданскому кодексу право собственности включает в себя три правомочия: владения, пользования и распоряжения. Проживающие имеют одно право - пользования жилой площадью, а владеть и распоряжаться может только собственник.
Как известно, ситуации в жизни бывают разные, да и отношения между родственниками не всегда теплые. По закону же получается, человек купил квартиру, выплатил за нее немаленькую сумму, но распорядиться ей в полной мере он не может, так как зарегистрированные близкие и родственники бывшего хозяина по-прежнему имеют право в ней проживать.
Гражданин, сохранивший право пользования в законном порядке, очень часто теряет этику поведения, например, не платит коммунальные платежи. Кроме того, к сожалению, даже подписанные таким гражданином обязательства не будут иметь большой юридической силы, так как приоритетом обладает закон.
Согласно статье 31 ЖК РФ, новый собственник может снять близких бывшего хозяина с регистрационного учета только в судебном порядке. Если они и потом съезжать не захотят, тогда и выселять их придется также через суд. Как правило, сроки рассмотрения подобных дел в суде начинаются от года
Позиция судов не только по стране, а и по районам Москвы разная. В одном суде принимают одно решение, в другом - другое. Судьи часто руководствуются не нормой права, а этическими нормами (как это выписать кого-то в никуда), тем самым нарушая конституционные права собственника. На практике именно собственник оказывается самым беспомощным.
Напомним, среди близких бывшего хозяина квартиры могут оказаться граждане, которых суд не выписывает и сохраняет за ними право пользования даже после смены собственника . Например, зарегистрированные члены семьи, отказавшиеся от приватизации. Эти люди сохраняют за собой бессрочное право пользования и проживания.
Поэтому, чтобы избежать неприятностей, риелторы советуют:
- взять расширенную выписку из домовой книги на дату приватизации квартиры, где указаны все проживающие на тот момент граждане;
- получить нотариальное обязательство с зарегистрированных лиц и от собственника о снятии их с регистрационного учета.
Помимо юридических методов "страховки" активно используются экономические:
- удержание части денежной суммы с продажи в качестве гарантии под снятие с регистрационного учета;
- определение в договоре купли/продажи штрафов и пеней в случае несвоевременного освобождения недвижимости;
- определение условий доступа к сейфу в депозитарии, включающее в себя условие предоставления документов, свидетельствующих о снятии с регистрационного учета или постановке по новому месту жительства.
Необходимо обращать внимание тех, кто вступает в брак, имея недвижимость, на то, что брачный договор не спасает и не защищает в случае развода от посягательств супруга на проживание в квартире. Чтобы обезопасить себя, нужно делать супругу временную регистрацию, а не постоянную.
В результате перечисленных действий в договоре купли/продажи оговариваются сроки юридического и физического освобождения квартиры. По словам специалистов, обычно на переезд и выписку дается 30 дней. Но бывают исключения, например, если длинная цепочка альтернативных сделок, или обмен на другой город.
Статья подготовлена по материалам ИНТЕРФАС-НЕДВИЖИМОСТЬ