Сделки с недвижимостью.Как избежать рисков.

Большинство людей хотят продать свои квартиры с целью улучшения жилищных условий, например, путём покупки квартиры большей площади или приобретения загородного дома. И для этого важно не только выгодно продать свою квартиру, но и выгодно купить новое жильё, при этом сэкономив своё время и силы. И, конечно же, провести сделку так, чтобы не бояться впоследствии остаться без квартиры и без денег. Не секрет, что сделки по купле-продаже жилья для многих - настоящий стресс; даже самые уравновешенные и спокойные люди могут потерять самообладание. Поэтому, чтобы сэкономить собственные усилия и время, быть уверенным в законности сделки и получить гарантии её надежности, целесообразно призвать на помощь профессионалов, обратившись в агентство недвижимости, которое имеет хорошую репутацию и долгое время работает на рынке риелторских услуг.

Приобретая или продавая недвижимость, граждане могут столкнуться с рядом сложностей и рисков, начиная от процедуры сбора документов и заканчивая организацией взаиморасчётов и передачей квартиры.

Что должно насторожить покупателя и на что следует обратить особое внимание, знакомясь с правоустанавливающими документами на недвижимость? В первую очередь, совершение сделки по поддельным, недействительным документам на недвижимость, продажа недвижимости по доверенности, недействительность доверенности от продавца или покупателя квартиры (доверенность отменена, изменена, без указания даты выдачи, предусмотрены не все полномочия для совершения сделки). Покупателя должно насторожить, если в истории недвижимости имеют место частые продажи квартиры, договоры дарения недвижимости, особенно, когда одаряемым является постороннее лицо, а не родственник дарителя. Все вышеперечисленные обстоятельства могут являться причиной разного рода нарушений при проведении сделок и, как следствие, служить основанием для признания таких сделок недействительными.

Человеку, не обладающему специальными, профессиональными знаниями, трудно оценить и проверить подлинность документов, поэтому уже на этапе ознакомления с документами на недвижимость, разумно обратиться за помощью в агентство недвижимости, специалисты которого проведут анализ правоустанавливающих документов на Недвижимость и осуществят проверку истории переходов права собственности на недвижимое имущество.

Очень рискует покупатель, приобретая квартиру, в отношении которой имеются споры, правопритязания, ограничения права собственности. Проверить отсутствие споров можно, получив данные из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (реестр прав ведётся с 1998 года). Из реестра будет видно, кто и на основании каких документов является собственником квартиры, была ли недвижимость в споре или нет, накладывались ли на неё аресты, имеются ли правопритязания. Все разбирательства по квартире отмечаются в реестре. Если в истории квартиры имеются какие-либо споры, следует обратить внимание, сколько лет прошло с момента их возникновения. По российскому законодательству, максимальный срок давности по признанию сделок недействительными, в том числе сделок с недвижимым имуществом, три года.

Если споры возникли за последние три года, необходимо попросить собственника предоставить судебное решение, исходя из которого можно сделать окончательные выводы о правомерности владения данной недвижимостью. Если же судебное решение ещё не вынесено, обязательно его дождаться, прежде чем выйти на сделку. Если данных о недвижимости нет в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, значит, после её приватизации или иного договора, заключённого до 1998 года, с ней не совершалось никаких сделок, то есть это чистая с юридической точки зрения квартира. Чтобы убедиться в этом целесообразно потребовать у Продавца предоставить выписку из Департамента жилищной политики и жилищного фонда (на права, зарегистрированные до 1998 года).

Покупатель может столкнуться с несоблюдением прав несовершеннолетних собственников недвижимости при совершении сделки (чаще это касается предыдущих сделок, при проведении которых права детей были нарушены). В таком случае, обязательно получение Распоряжение органов опеки и попечительства о разрешении совершения сделки купли-продажи недвижимости, собственниками которой (или доли в праве собственности) являются или являлись несовершеннолетние. Представлять интересы несовершеннолетнего в органах опеки и попечительства должны оба родителя, не зависимо от того, состоят ли они в браке, или брак между ними расторгнут. С 14 до 18 лет несовершеннолетние действуют самостоятельно с согласия родителей. В зоне риска находится недвижимость, в которой зарегистрированы несовершеннолетние дети. Хотя формально в Москве для совершения сделки купли-продажи такой квартиры разрешение органов опеки и попечительства не требуется, но при ухудшении жилищных условий детей, такая сделка может быть в будущем признана недействительной. В данном случае, обязательным является получение нотариально удостоверенного Заявления (Обязательства) от родителей несовершеннолетних, зарегистрированных в Недвижимости о снятии несовершеннолетних с регистрационного учёта из продаваемой недвижимости и постановке их на учёт по новому месту жительства.

Если продаваемая недвижимость находится в Московской области, для проведения сделки необходимо получение Справки из отдела образования Московской области (органа опеки и попечительства) для совершения сделки купли-продажи недвижимости, если в недвижимости зарегистрированы несовершеннолетние, не являющиеся собственниками недвижимости. Сделка также может быть признана недействительной, если будет доказано, что на момент совершения сделки дети были лишены родительской опеки.

Особого внимания требуют сделки, в которых недвижимость принадлежит продавцу на основании свидетельства о праве на наследство по закону или по завещанию. В данном случае возможно возникновении споров между потенциальными наследниками Недвижимости, которые не были извещены о смерти наследодателя и не оформили в установленный законом срок (6 месяцев с даты смерти наследодателя) своих наследственных прав. Может насторожить, если квартира была кому-то завещана по наследству, при этом её новый собственник не является родственником наследодателя, после чего новый владелец начинает эту недвижимость быстро продавать. Это может говорить о нарушениях при удостоверении завещания или оформлении наследства. Решив приобрести такую квартиру, советуем покупателю получить нотариально удостоверенное Заявление (Обязательство) от продавца, которому недвижимость принадлежит на основании Свидетельства о праве на наследство по закону или по завещанию, об отсутствии других наследников, в том числе имеющих право на обязательную долю в наследуемом имуществе, и обязанности урегулировать имущественные споры самостоятельно, без привлечения покупателя Недвижимости.

Приобретая квартиру, покупатель может столкнуться с нарушением прав супруга продавца (в том числе и бывшего) или с возникновением споров при разделе имущества между супругами (в том числе и бывшими); нарушении при заключении сделок по отчуждению недвижимости прав супругов предыдущих собственников недвижимости, с несоблюдением положений закона о совместно нажитом в браке имуществе, с отсутствием согласия супруга на проведение сделок. Покупателю следует потребовать предоставить нотариально удостоверенное согласие супруга продавца (в том числе и бывшего супруга) и покупателя на совершение сделки купли-продажи (или предоставить заявление, что покупатель в браке на момент покупки квартиры не состоит, а продавец не состоял в браке на момент покупки Недвижимости).

С неприятными последствиями может столкнуться покупатель, если в истории квартиры была оформлена приватизация без включения в число собственников несовершеннолетних нанимателей, что даёт возможность оспорить результаты приватизации бывшими несовершеннолетними, не включёнными в число собственников по приватизации (если приватизация оформлялась до августа 1994 года), и оспорить последующие сделки по отчуждению недвижимости. Чтобы обезопасить себя, покупатель должен потребовать предоставить нотариально удостоверенное Заявление (Обязательство) от бывших несовершеннолетних, не включённых в число собственников по приватизации (если приватизация оформлялась до августа 1994 года) о том, что они согласны с результатами приватизации квартиры и материальных претензий к собственникам квартиры не имеют.

Проведя проверку и анализ документов на недвижимость самостоятельно или обратившись в агентство недвижимости, покупатель сможет избежать таких неприятных для него последствий, как совершение сделки продавцом, признанным недееспособным и (-или), гражданином, который состоит на учёте в психоневрологическом или наркологическом диспансерах. В будущем возможно признании недееспособным продавца квартиры, который может оказаться наркоманом, алкоголиком или душевнобольным и, как следствие, не исключено признание сделки купли-продажи недействительной. Незнание закона, отсутствие опыта и профессиональных знаний увеличивают для покупателя недвижимости риск появления временно выписанного из квартиры на срок отбывания наказания осужденного лица или гражданина, снятого с регистрационного учёта в дом инвалидов или интернат, покупатель может столкнуться с отказом нанимателей Недвижимости сняться с регистрационного учета и освободить недвижимость после проведения сделки по купле-продаже недвижимости. Вышеперечисленные обстоятельства доставят покупателю массу неприятностей и могут привести к другим негативным последствиям, вплоть до признания сделки недействительной.

Особого внимания заслуживают сделки по приобретению жилья в строящихся домах. К сожалению, многие компании предлагают приобретение недвижимости по схемам, не защищающим права покупателей (правообладателей). Решив приобрести квартиру в новостройке, покупатель должен тщательно провести проверку и анализ разрешительной документации на строительство, инвестиционного договора, проверить полномочия лица, заключающего договор для того, чтобы принять правильное решение и иметь гарантию, что в будущем он станет полноправным собственником приобретаемой квартиры. Если застройщик или уполномоченная им компания предлагает заключить договор долевого участия в строительстве, можно сделать вывод о добросовестности застройщика, так как такой договор полностью защищает интересы покупателя (правообладателя) и гарантирует, что его права на данную недвижимость будут зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. То есть, если квартира продаётся по Федеральному закону № 214 «Об участии в долевом строительстве…», то можно смело рекомендовать её приобретение клиенту.

Любой другой договор представляет собой ту или иную обходную схему 214-ФЗ, и, в этом случае, на юридическую проверку сделки надо обращать самое пристальное внимание. Покупка подобной недвижимости на этапе незавершенного строительства достаточно рискованна.

Приведённый выше перечень рисков, с которыми может столкнуться покупатель недвижимости, является далеко не исчерпывающим. Надеемся, наши рекомендации помогут вам в решении сложного и важного жилищного вопроса. Если же у вас возникли сомнения и вопросы, вы хотите сэкономить свои силы и время, советуем вам обратиться к квалифицированным риелторам, которые не только помогут провести анализ документов, проверить юридическую чистоту квартиры и законно провести сделку на всех этапах: от подготовки документов до заключения и государственной регистрации договора, но и будут контролировать исполнение условий договора до подписания акта передачи квартиры и юридического освобождения недвижимости. Специалисты нашего «АГЕНТСТВА НЕДВИЖИМОСТИ «МОИ СТОЛИЦЫ» имеют большой опыт в сфере оказания риелторских услуг и безупречную репутацию, мы готовы оказать вам помощь в решении вопросов покупки и продажи недвижимости, а также дать вам консультацию по жилищному, семейному, налоговому законодательству. Наши сотрудники помогут вам в получении ипотечного кредита на покупку недвижимости, разъяснят, какие права имеют несовершеннолетние собственники недвижимости и лица, отказавшиеся от своего права на участие в приватизации, какие права и обязанности имеют наследники, каков правовой режим имущества супругов и ответят на другие, интересующие вас вопросы.

Специалисты нашего «АГЕНТСТВА НЕДВИЖИМОСТИ «МОИ СТОЛИЦЫ» имеют большой опыт и готовы оказать вам квалифицированную помощь в вопросах, связанных с приобретением и продажей недвижимости и дать разъяснения по жилищным вопросам.

Мы работаем для Вас. Готовы начать сегодня!

Статья подготовлена руководителем юридического отдела Агентства недвижимости "Мои Столицы" Екатериной Пановой.

Бесплатную консультацию юриста можно получить по тел. (495) 644-4508