Снятие граждан с регистрационного учёта
Снятие граждан с регистрационного учёта.
1. Правовое регулирование вопросов, связанных со снятием граждан с регистрационного учёта по месту жительства.
2. Права членов семьи собственника жилого помещения.
3. Права несовершеннолетних нанимателей жилого помещения.
4. Права нанимателей, отказавшихся от своего права на участие в приватизации жилого помещения.
Решив приобрести квартиру, в которой зарегистрированы по месту жительства продавец и члены его семьи, покупатель столкнется с вопросом: в какие сроки должна быть освобождена квартира? Хорошо, если продавец квартиры добросовестно выполнит принятые на себя обязательства, в установленный срок снимется с регистрационного учёта, снимет с регистрационного учёта своих несовершеннолетних детей, если таковые были прописаны в квартире, и покупатель, став счастливым собственником квартиры, сможет в полной мере пользоваться приобретенным жильем. К сожалению, так бывает не всегда и покупателю квартиры вместо переезда и приятных хлопот, придётся не один месяц походить по судам, доказывая своё право жить в квартире. В настоящий момент, снятие граждан с регистрационного учёта из жилых помещений и прекращение ими права пользования квартирой является одной из распространённых категорий судебных дел. Как правило, иски о снятии граждан с регистрационного учёта подаются покупателем жилых помещений в случае недобросовестности продавца и членов его семьи, которые, в установленный договором купли-продажи срок, не снялись с регистрационного учёта. Как же покупателю обезопасить себя, при приобретении квартиры, в которой зарегистрированы продавец и его родственники?
Прежде всего, необходимо понять какие права есть у покупателя, и четко представлять какие законы регулируют правила снятия граждан с регистрационного учёта и помогут добросовестному покупателю обезопасить себя.
1. Правовое регулирование вопросов, связанных со снятием граждан с регистрационного учёта по месту жительства.
Порядок снятия граждан с регистрационного учёта регулируется «Правилами регистрации и снятия с регистрационного учёта граждан Российской Федерации по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации», Гражданским, Жилищными кодексами Российской Федерации. Определим сначала, что же считать местом жительства гражданина. В соответствии со статьёй 1 Закона Российской Федерации от 25 июня 1993 г. № 5242-1 (в редакции от 18.07.2006) " О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации" каждый гражданин России имеет право на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации. В статье 2 указанного Закона определено, что местом жительства является жилой дом, квартира, служебное жилое помещение, специализированные дома (общежитие, гостиница-приют, дом маневренного фонда, специальный дом для одиноких престарелых, дом-интернат для инвалидов, ветеранов и другие), а также иное жилое помещение, в котором гражданин постоянно или преимущественно проживает в качестве собственника, по договору найма (поднайма), договору аренды либо на иных основаниях, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Статья 3 указанного Закона РФ гласит:
"Граждане Российской Федерации ОБЯЗАНЫ регистрироваться по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации....".
С какими же проблемами могут столкнуться граждане, приобретающие жилые помещения или желающими освободить свою квартиру от нежелательных жильцов. Можно назвать несколько причин, которые побуждают заинтересованных лиц, обращаться в суд с исковым заявлением о снятии с регистрационного учёта по месту жительства и выделить несколько категорий подобных дел. Во-первых, желание граждан осуществить свои права в оформлении права собственности на квартиру. В настоящее время подходит к завершению процедура приватизации квартир, и снятие с регистрационного учёта тех, жильцов, которые не проживают в квартире, даст возможность проживающим участвовать в приватизации и оформить квартиру в собственность. В соответствии с законом, приватизация возможна только с согласия всех зарегистрированных в ней граждан, либо при наличии письменного отказа кого-то из них, оформленного нотариально. Снятие с регистрационного учёта происходит, в основном, тогда, когда человек не проживает в квартире, но продолжает быть в ней зарегистрированным. Ещё одним распространённым требованием является обращение в суд с иском о снятии с регистрационного учёта тех нанимателей, которые не проживают в квартире, не оплачивают коммунальные и иные платежи, не несут бремя содержания и ремонта жилого помещения. Выше перечисленные основания, применимы к снятию с регистрационного учёта из квартир, занимаемых гражданами по договорам социального найма. Если же квартира или дом находятся в собственности, собственник или покупатель могут столкнуться с вопросами, связанными со снятием с регистрационного учёта бывших членов семьи.
2. Права членов семьи собственника жилого помещения.
Права собственников жилого помещения и членов его семьи регулируются статьёй 292 Гражданского кодекса Российской Федерации. Пункт 2 указанной статьи гласит: «Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом». (в редакции Федеральных законов от 15.05.2001 N 54-ФЗ, от 30.12.2004 N 213-ФЗ). Ранее действующая редакция 292 статьи Гражданского кодекса содержала прямо противоположенное положение и гласила, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу НЕ ЯВЛЯЕТСЯ основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника.
В действующей редакции статья 292 ГК, говоря о правах членов семьи собственника, отсылает к жилищному законодательству, где отношения собственника жилого помещения с членами его семьи в настоящее время регулируются статьёй 31 Жилищного кодекса РФ. Следует отметить, что новый Жилищный кодекс существенно изменил характер взаимоотношений собственника жилого помещения с членами его семьи, а также изменил само понятие члена семьи. Так, согласно ранее действовавшему законодательству (статья 53 Жилищного кодекса РСФСР), состав членов семьи собственника жилого помещения определялся аналогично составу членов семьи нанимателя жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда. К членам семьи собственника жилого помещения относились: супруг собственника, их дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а, в исключительных случаях, и иные лица могли быть признаны членами семьи собственника, если они проживали совместно с ним и вели с ним общее хозяйство.
Для приобретения права пользования жилым помещением по смыслу указанной статьи супруг, дети, родители собственника должны были проживать в этом жилом помещении, при этом не имело правового значения, проживал ли в нём сам собственник.
Иначе обстояло дело с другими родственниками, нетрудоспособными иждивенцами и иными лицами. Для них факт совместного проживания с собственником и ведения с ним общего хозяйства оставался решающим, поскольку только в этом случае они могли быть признаны членами семьи собственника.
Действующее же законодательство трактует понятие «члены семьи» по-иному: исходя из статуса семейного родства, дети и родители не могут быть бывшими членами семьи. И по смыслу частей 1 и 4 ст. 31 Жилищного кодекса РФ дети сохраняют право пользования жилым помещением, собственниками которого являются родители, независимо от ведения ими совместного хозяйства
Таким образом, законодатель отказался от ранее существовавших гарантий членов семьи собственника, при переходе права собственности на жилое помещение. Эти гарантии заключались в том, что при смене собственника, они сохраняли право пользования жилым помещением. То есть, если Вы приобретаете квартиру, в которой зарегистрированы продавец и члены его семьи, и они, в установленный договором срок, не снялись с регистрационного учёта, Вы вправе обратиться в суд с иском о снятии их с регистрационного учёта. В подавляющем количестве случаев, Ваш иск будет удовлетворен.
По общему правилу, в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения, право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также, если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определённый срок на основании решения суда. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию.
То есть, если Вы приобретаете квартиру, в которой зарегистрированы продавец и члены его семьи, и они, в установленный договором срок, не снялись с регистрационного учёта, Вы вправе обратиться в суд с иском о снятии их с регистрационного учёта. В подавляющем количестве случаев, Ваш иск будет удовлетворён.
3. Права несовершеннолетних нанимателей жилого помещения.
Однако, не ко всем категориям граждан описанное выше правило применимо в безусловном порядке. В первую очередь, законодатель выделят несовершеннолетних, недееспособных или ограниченно дееспособных членов семьи собственника. Пункт 4 статьи 292 Гражданского кодекса РФ говорит: «отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чём известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства». (в редакции Федерального закона от 30.12.2004 N 213-ФЗ). Данное положение связано с тем, что законодатель исходит из того, что охрана имущественных и жилищных прав детей возлагается на их родителей, поэтому, если в отношении несовершеннолетних, зарегистрированных в квартире, родители не лишены родительских прав, то на совершение сделки купли-продажи квартиры разрешение органов опеки и попечительства не требуется. Подобная трактовка и применение закона зачастую приводила к тому, что при продаже квартир, нарушались права несовершеннолетних нанимателей (например, не приобреталась другая недвижимость, взамен продаваемой и дети оказывались или нигде не зарегистрированы, или регистрировались в жилых помещениях, непригодных для проживания, не отвечающих санитарным нормам – то есть жилищные права детей ущемлялись). В связи с чем, остро встал вопрос о законности применения пункта 4 статьи 292 Гражданского кодекса
Конституционный суд Российской Федерации в постановлении от 08 июня 2010 года № 13-П «По делу о проверке конституционности пункта 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки В.В.Чаадаевой» постановил: «1. Признать пункт 4 статьи 292 ГК Российской Федерации в части, определяющей порядок отчуждения жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника данного жилого помещения, если при этом затрагиваются их права или охраняемые законом интересы, не противоречащим Конституции Российской Федерации в той мере, в какой содержащееся в нем регулирование направлено на обеспечение гарантий прав несовершеннолетних.
2. Признать пункт 4 статьи 292 ГК Российской Федерации в части, определяющей порядок отчуждения жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника данного жилого помещения, если при этом затрагиваются их права или охраняемые законом интересы, не соответствующим Конституции Российской Федерации, ее статьям 38 (часть 2), 40 (часть 1), 46 (часть 1) и 55 (части 2 и 3), в той мере, в какой содержащееся в нем регулирование - по смыслу, придаваемому ему сложившейся правоприменительной практикой, - не позволяет при разрешении конкретных дел, связанных с отчуждением жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, обеспечивать эффективную государственную, в том числе судебную, защиту прав тех из них, кто формально не отнесён к находящимся под опекой или попечительством или к оставшимся (по данным органа опеки и попечительства на момент совершения сделки) без родительского попечения, но либо фактически лишён его на момент совершения сделки по отчуждению жилого помещения, либо считается находящимся на попечении родителей, при том, однако, что такая сделка - вопреки установленным законом обязанностям родителей - нарушает права и охраняемые законом интересы несовершеннолетнего».
Как же данные положения должны быть применимы на практике? И каков механизм защиты прав несовершеннолетних нанимателей жилых помещений? Нужно ли получать разрешение органов опеки и попечительства во всех случаях, когда продаётся жилое помещение, в котором зарегистрированы несовершеннолетние?
Действительно, в некоторых случаях для продажи (иного отчуждения) жилья нужно получить согласие органа опеки и попечительства.
Оно требуется, если в жилом помещении проживают несовершеннолетние члены собственника, которые находятся под опекой или попечительством, либо остались без родительского попечения (о чём известно органу опеки и попечительства).
Конституционный суд РФ признал такое регулирование неконституционным в той мере, в которой оно не позволяет защитить (в том числе в суде) нарушенные права детей.
Речь идёт о тех несовершеннолетних, кто формально не находится под опекой или попечительством или не относится к оставшимся без родительского попечения (по данным органа опеки и попечительства), но фактически остались без него на момент отчуждения жилья, в котором они проживают.
В этих ситуациях не исключена возможность, что родитель действует в ущерб интересам несовершеннолетнего. Поэтому необходим адекватный механизм их судебной защиты.
Сам порядок такого отчуждения жилых помещений, при котором согласие органа опеки и попечительства необходимо только в двух указанных случаях, не противоречит Конституции РФ.
Как пояснил Конституционный суд РФ, подобный порядок установлен с учётом презумпции добросовестного поведения родителей и позволяет соблюсти баланс интересов, как детей, так и их родителей - собственников жилья.
Закон не предполагает, что при определённых жизненных обстоятельствах жилищные условия ребёнка в принципе не могут быть ухудшены, если родители предпринимают все меры к тому, чтобы их минимизировать. При наличии спора, в конечном счёте, суд решает, имеется ли нарушение баланса интересов.
До законодательных изменений согласие органов опеки требовалось во всех случаях отчуждения такого жилья. Однако на практике это приводило к не всегда оправданному вмешательству со стороны органов власти в процесс отчуждения помещений.
На практике, территориальные Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии подошли к вопросу регистрации договоров отчуждения жилых помещений, в которых зарегистрированы несовершеннолетние, по - разному. В Московском отделении регистрационной службы для регистрации подобных договоров, требуется обязательство родителей не только о снятии детей с регистрационного учёта из продаваемой квартиры, но и обязательство о постановке их на регистрационной учёт и предоставлении им места для проживания по новому месту жительства. В Московском областном Управлении, для государственной регистрации подобных договоров требуется справки из органов опеки и попечительства о том, что органы опеки и попечительства не располагают сведениями о лишении родителей родительских прав или о том, что несовершеннолетний не нуждается в дополнительной опеке.
Несмотря на то, что такой подход является формальным, представляется правильным то, что родители обращаются в органы опеки и попечительства или к нотариусу, что позволяет сделать вывод в их добросовестности и в том, что их несовершеннолетние дети не останутся «на улице» после продажи квартиры. Также подобный подход даёт дополнительную гарантию покупателю квартиры в том, что договор не будет оспорен по тем основаниям, что права детей были нарушены.
Однако, несмотря на то, что законодатель попытался урегулировать вопрос о правах несовершеннолетних нанимателей квартиры или жилого дома и считает, что обязанность родителей защищать права, в том числе и жилищные, своих несовершеннолетних детей, еще все же встречаются случаи, когда родители недобросовестно исполняют принятые на себя обязательства. И в таком случае может пострадать покупатель квартиры, комнаты или дома. Приведём пример: до вступления в брак, некая гражданка, назовём её условно Сидорова, оформила приватизацию квартиры. После чего вышла замуж, в семье родились двое детей, которые и были зарегистрированы в квартире матери. Дети подрастали, однокомнатная квартира стала мала разросшейся семье, и было принято решение о продаже квартиры и приобретении квартиры большей площади в строящемся доме. Для заключения и государственной регистрации договора купли – продажи согласия супруга продавца (отца детей) не требовалось. Так как дети родились после оформления приватизации квартиры, разрешения органов опеки и попечительства также не являлось обязательным документом. Каково же было удивление покупателя квартиры, когда его пригласили в суд по поводу признания договора купли-продажи квартиры недействительным на основании того, что квартира в новостройке продавцом не была приобретена, детям и их матери негде жить и, следовательно, права детей были ущемлены. С иском в суд обратился отец детей, мотивируя свои требования тем, что он своего согласия на продажу квартиры не давал, равно как не давал и обязательств о предоставлении детям места для проживания и регистрации по месту жительства по другому адресу. Хотя при государственной регистрации договора купли-продажи были соблюдены требования регистрационной службы, покупателем выполнены все обязательства по расчётам с продавцом квартиры, есть вероятность того, что даже если договор купли-продажи и не будет признан недействительным, то снимутся бывшая собственница квартиры и её дети с регистрационного учёта из квартиры ещё не скоро. Самое неприятное в этой истории то, что пострадал в конечном итоге покупатель квартиры. Поэтому, чтобы обезопасить себя при приобретении жилья, соблюсти права несовершеннолетних нанимателей квартиры, заручиться согласием обоих родителей на совершение сделки и их обязательствами по соблюдению жилищных прав детей и обеспечению их другим жилым помещением, покупателю надо быть очень внимательными и, конечно, обратиться за помощью к специалистам, которые имеют опыт в решении подобных вопросов, помогут разобраться в тонкостях законодательства, квалифицированно и грамотно составят договор купли-продажи.
4. Права нанимателей, отказавшихся от своего права на участие в приватизации квартиры.
На практике мы часто сталкиваемся с вопросом: если продаётся приватизированная квартира, в которой кроме собственников, зарегистрированы иные лица, в частности, члены семьи собственника, отказавшиеся в установленном порядке от своего права на участие в приватизации, сохранят ли они право проживания в квартире?
В данном случае, не применяется правило, предусмотренное пунктом 2 статьи 292 Гражданского кодекса, в соответствии с которым «Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом». (в редакции Федеральных законов от 15.05.2001 N 54-ФЗ, от 30.12.2004 N 213-ФЗ).
В соответствии со статьёй 2 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» граждане, занимающие жилые помещения в государственном или муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд) на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти жилые помещения в собственность.
Согласие всех лиц, зарегистрированных в жилом помещении, является обязательным условием для оформления приватизации. При этом следует учитывать, что, дав согласие на приватизацию жилого помещения (отказавшись от своего права на участие в приватизации), лицо исходило из того, что право пользования данным жилым помещением для него будет носить бессрочный характер. Следовательно, его права должны быть учтены при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу, поскольку иное толкование нарушало бы положения статьи 40 Конституции Российской Федерации, в соответствии с которой каждый имеет право на жилище, и никто не может быть произвольно лишён своего жилища.
На практике добросовестный покупатель квартиры, в которой были зарегистрированы лица, отказавшиеся от своего права на участие в приватизации, может столкнуться с целым рядом неприятных для него последствий. Приведём пример: некий гражданин, назовём его условно Уткин, отказался от своего права на участие в приватизации квартиры. Собственниками квартиры стали его жена и дочь. После расторжения брака, Уткин выписался из квартиры и переехал жить в загородный дом. Через три года дом сгорел, Уткин остался без жилья, денег на строительство или покупку нового дома не было. К этому времени, бывшая супруга Уткина и его дочь приватизированную квартиру продали, переехали жить в другой город. Новый собственник квартиры сделал ремонт, был всем доволен и крайне удивился, увидев на пороге своей квартиры Уткина, заявившего, что он имеет право жить в этой квартире и будет обращаться в суд, так как имеет право на бессрочное проживание в квартире. Казалось бы, добровольно снявшись с регистрационного учёта и зарегистрировавшись по другому адресу, Уткин прекратил своё право проживания в квартире, и в другом жилом помещении мог бы воспользоваться своим правом на приватизацию. Однако, не всё так однозначно.
Следует учитывать, что регистрация гражданина, отказавшегося от участия в приватизации, не в приватизированной квартире, а по иному адресу, не является бесспорным свидетельством того, что у него нет прав на жилое помещение. Такую трактовку даёт определение Верховного суда Российской Федерации от 16.11.2001года № 77-В01-26к, определение Верховного суда Российской Федерации от 26 августа 2008 года по делу № 5-В08-88. На наш взгляд, целесообразно при продаже квартиры, в которой зарегистрированы лица, отказавшиеся от приватизации, получить от них не только нотариально удостоверенное обязательство о снятии их с регистрационного учёта, но и заявление об отказе от своих прав по договору социального найма и его расторжении, в связи с выбытием на другое место жительства.
Как видно из выше перечисленного, покупателю квартиры необходимо точно представлять, какими правами обладают продавец и наниматели квартиры, чтобы впоследствии не делить купленное жильё с посторонними людьми. Важно не только получить от нанимателей квартиры необходимые обязательства и заявления, но и грамотно составить договор купли-продажи жилого помещения.
В соответствии с частью 1 статьи 558 Гражданского кодекса РФ перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением, является существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых эти лица проживают.
Из данной нормы следует, что при отчуждении жилого помещения, в договоре должно быть указано право лица, которое в нём проживает, на пользование данным жилым помещением, в ином случае договор не может быть заключён, поскольку не достигнуто соглашение по всем существенным условиям. Следовательно, если бывший член семьи собственника, на момент приватизации имел равные права с лицом, которое впоследствии приобрело в собственность данное жилое помещение, но отказался от приватизации, дав согласие на приватизацию иному лицу, то при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу, он не может быть выселен из этого жилого помещения, поскольку имеет право пользования данным жилым помещением. При этом необходимо исходить из того, что право пользования носит бессрочный характер.
Как мы видим, приобретение жилого помещения, в котором зарегистрированы или уже снялись с регистрационного учёта, граждане, отказавшиеся от своего права на участие в приватизации квартиры, может впоследствии вылиться в большие проблемы для покупателя. Надо учесть, что в настоящее время однозначного толкования закона и правоприменительной практики по этому вопросу не существует. Поэтому, выбрав такую недвижимость, покупателю необходимо учесть все нюансы сделки и её последствия, чтобы обезопасить себя от нежелательных жильцов.
Если покупатель не обладает необходимыми знаниями, конечно, ему целесообразно обратиться за помощью к квалифицированным специалистам.Сотрудники нашего «АГЕНТСТВА НЕДВИЖИМОСТИ «МОИ СТОЛИЦЫ» помогли сотням клиентов приобрести недвижимость, улучшить свои жилищные условия, соблюдая все законные интересы участников сделки.
Мы работаем для Вас. Готовы начать сегодня!
Статья подготовлена руководителем юридического отдела "АГЕНТСТВА НЕДВИЖИМОСТИ "МОИ СТОЛИЦЫ" Екатериной Пановой.
Бесплатную консультацию юриста можно получить по тел. (495) 644-4508