Вам перезвонить?
Телефон: +7 (495) 644-4508
Есть вопрос? Задайте его нам!Ваш специалист всегда на связи.
Татьяна Чижикова

Эксперт +7 (909) 927-6159

ЗАДАТЬ ВОПРОС

ГлавнаяСтатьи наших специалистовПредварительный договор. Заключать или не заключать?

Предварительный договор. Заключать или не заключать?

Предварительный договор. Заключать или не заключать?

 

Если вы решили продать или приобрести недвижимое имущество (квартиру, дачу, жилой дом, земельный участок), перед вами обязательно встанет вопрос: как закрепить ваши намерения и обезопасить себя от недобросовестности другой стороны,  получить гарантию того, что основной договор купли-продажи будет заключен в установленный срок  и с соблюдением оговоренных сторонами на этапе переговоров,  условиях.  Сегодня для заключения договора недостаточно просто ударить по рукам. Поэтому для подтверждения реальности своих намерений стороны вынуждены заключать письменный договор или соглашение. Современное законодательство дает продавцу и покупателю недвижимого имущества возможность заключить ряд договоров: это может быть договор о намерениях, договор аванса, договор задатка, предварительный договор купли-продажи.  Какой договор выбрать – решать продавцу и покупателю. У каждого из перечисленных договоров есть свои плюсы и минусы.

 

Кратко разберем суть каждого из договоров.

 

Чаще всего на практике используются договоры аванса и задатка.

Следует отметить, что Гражданский кодекс Российской Федерации не содержит отдельных статей, определяющих правовую суть аванса. Из самого понятия аванса, следует, что аванс – это денежная сумма, которая передается до заключения сделки одной стороной другой в счет причитающихся по сделке платежей. Цель аванса схожа  с задатком – подтверждение намерений  в совершении сделки, но аванс, в отличие от задатка, не является способом обеспечения обязательств.  Если сделка по каким-либо причинам не совершена в установленный договором аванса срок, аванс просто возвращается, независимо от виновности стороны. Стороны не несут никаких потерь, если только в договоре аванса не была оговорена уплата  штрафа стороной, по вине которой сделка не состоялась или стороны  предусмотрели иные санкции за не исполнение договора.

 

Совершенно другое дело задаток. Понятие задатка закреплено в статье 380 Гражданского кодекса Российской Федерации. Задаток – это денежная сумма, выдаваемая одной стороной другой в счет будущих платежей по сделке для обеспечения ее исполнения. Задаток является способом обеспечения обязательств. Если сделка не состоялась в оговоренный срок по вине или не желанию покупателя, то задаток остается у продавца (получателя задатка). Если же сделка не произошла по вине продавца, задаток должен быть возвращен покупателю в двойном размере (статья 381 Гражданского кодекса Российской Федерации).  Именно это положение и определяет существенное отличие между авансом и задатком.

 

Несмотря на различия между договором аванса и договором задатка, ни один из этих договоров не порождает у сторон права требовать заключения основного договора купли-продажи и,  как следствие, не может служить основанием возникновения права собственности на недвижимое имущество у стороны, давшей аванс или задаток.

 

Иные правовые последствия порождает предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества. Положения  о предварительном договоре закреплены в статье 429 Гражданского кодекса Российской Федерации. Перед заключением основного договора купли-продажи стороны могут заключить предварительный договор купли-продажи. Предварительный договор позволяет не потерять возможность в будущем заключить договор купли-продажи недвижимости с конкретным покупателем или продавцом по зафиксированной цене. На сегодняшний день заключение предварительных договоров купли-продажи квартиры довольно распространенное явление.

 

Имеет смысл  заключить предварительный договор, если основной договор купли-продажи не может быть заключен в данный момент. К примеру, до заключения основного договора купли-продажи требуется провести какие-нибудь работы, необходимо собрать денежные средства в полном размере, или продавцу необходимо подготовить документы к сделке.   

 

Наиболее целесообразным и  защищающим права сторон, на наш взгляд, является заключение предварительного договора купли-продажи загородной недвижимости (дач, жилых домов, земельных участков). Не секрет, что согласование, получение различных разрешений, изготовление справок, проведение межевания и других необходимых мероприятий в Московской области  занимает  значительное время – от нескольких месяцев до, в исключительных случаях, нескольких лет.  Достаточно распространены случаи, когда продать загородную недвижимость хотят люди пожилые, которые в силу возраста и состояния здоровья не могут пользоваться дачей или садовым участком, или граждане, получившие загородную недвижимость в порядке наследования и не нуждающиеся  в ней, и не собирающиеся пользоваться ей. В таких случаях продавцы не всегда располагают временем на сбор справок и документов, необходимых для совершения сделки купли-продажи. Заключив предварительный договор, стороны не потеряют  возможность в будущем заключить договор купли-продажи недвижимости с конкретным покупателем или продавцом по зафиксированной цене. Кроме того, чтобы контролировать подготовку к сделке покупатель с согласия продавца, и наличия доверенности от него, может самостоятельно заниматься сбором справок, согласованием, получением различных разрешений, необходимых для заключения и последующей государственной регистрации  основного договора купли-продажи.

 

Для того, чтобы работа покупателя и его затраты на сбор документов не были напрасны, стороны – продавец и покупатель - могут заключить договор, в соответствии с которым покупатель по доверенности, предоставленной продавцом,  будет осуществлять ряд мероприятий, а также  сбор документов, необходимых для заключения основного договора купли-продажи, при этом в договоре целесообразно предусмотреть вознаграждение покупателя за проделанную им работу.

 

Однако,  не во всех случаях  предварительный договор является наиболее приемлемым и не всегда может гарантировать  исполнение  предусмотренных условий сторонами в установленный срок  и должным образом. Так не всегда исполним предварительный договор при приобретении жилья в строящемся доме, когда окончание строительства, ввод дома в эксплуатацию, оформление права собственности продавца на объект строительства, зависит от множества  условий, на исполнение которых продавец повлиять не может. Несмотря на  изменения от  04 июня 2010 года,  внесенные в Федеральный закон № 214 «Об участии в долевом строительстве..», которые  предусматривают,  что денежные средства граждан могут привлекаться  для строительства жилья только на основании: договора долевого участия в строительстве, путем выпуска эмитентом ценных бумаг, а также жилищно-строительными и жилищными кооперативами, на практике,  мы сталкиваемся с тем, что инвестор привлекает денежные средства граждан, предлагая заключить предварительный договор купли-продажи жилья. По нашему мнению, граждане, соглашаясь с таким способом вложения своих денежных средств на строительство жилья, не могут в полной мере быть уверены в том, что договор будет исполнен,  и не могут рассчитывать на гарантию возникновения у них в будущем права собственности на   квартиру.  Следует иметь в виду, что по общему правилу, заключить основной договор купли-продажи в отношении недвижимого имущества, которое отсутствует, нельзя. Предварительный договор купли-продажи несуществующего объекта недвижимости, например, квартиры в строящемся доме,  не подлежит обязательной государственной регистрации, а, следовательно, не может в полной мере дать покупателю гарантий, что будет исполнен в полной мере.  На практике часто получается так, что покупатели недвижимости в строящемся доме,  не имея возможности в установленный срок заключить основной договор купли-продажи и оформить право собственности обращаются в суд. Однозначной судебной практики по этому поводу нет, и вопрос остается открытым. В некоторых случаях суды признают право собственности покупателя на основании предварительного договора купли – продажи, объектом которых является объект незавершенного строительства, и, как правило, в тех случаях, когда по предварительному договору было выполнено большинство существенных условий, предусмотренных для основного договора, в частности произведена полная оплата стоимости приобретаемого жилья. Связано это с многочисленными нарушениями сроков завершения строительства; особенно актуально такое положение  для Московской области.  Еще раз повторим, вопрос это спорный и не всегда решается в пользу покупателя. В комментариях к статье 429 Гражданского кодекса прямо говорится, что право собственность на имущество не может быть приобретено истцом на основании предварительного договора о продаже имущества, поскольку предварительный договор является лишь основанием для заключения основного договора купли-продажи.

 Поэтому заключать предварительный договор купли-продажи строящегося жилья или найти другого добросовестного инвестора (застройщика), который работает в соответствии с действующим законом, предлагает заключить договор долевого участия в строительстве, зарегистрировав его в  Управлении Федеральной регистрационной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, решать, конечно, вам.

 

 Если вы решили заключить предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, вы должны предусмотреть в нем все условия, по которым будет в будущем заключен основной договор купли-продажи. В предварительном договоре купли-продажи недвижимого имущества обязательно должны быть прописаны существенные условия, предусмотренные законом для договора купли-продажи. К ним относятся: предмет договора, то есть обязательства сторон заключить в будущем основной договор купли-продажи,  объект договора – та недвижимость,  в отношении которой у сторон возникают взаимные обязательства. Объект должен быть описан так, чтобы его однозначно можно было идентифицировать: адрес, количество комнат, площадь. В предварительном договоре купли-продажи должны быть указаны данные сторон сделки. Необходимо указать фамилию, имя и отчество, если стороной договора купли-продажи является физическое лицо, и обязательно вписать паспортные данные и адрес местожительства. Если лицо действует на основании доверенности, то нужно указать реквизиты доверенности. Если стороной сделки является юридическое лицо, то указывается его организационно-правовая форма, наименование юридического лица, местонахождение, номер свидетельства о государственной регистрации юридического лица, а также данные  лица, уполномоченного заключить предварительный договор.  Предварительный договор обязательно должен содержать пункт о цене объекта; именно эта цена  должна быть и в основном договоре купли-продажи. Следующим существенным условием, оговоренным в предварительном договоре,   является срок, в течение которого  стороны обязаны заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества. При заключении предварительного договора покупатель, как правило,  передает  продавцу недвижимости часть суммы, от цены договора,  которая будет являться гарантией для продавца.  Кукую сумму вносить при заключении предварительного договора решать, безусловно, продавцу и покупателю. На практике, обычно, эта сумма составляет 5 - 10 % от общей стоимости за  недвижимое имущество. В некоторых случаях, продавец хочет получить при заключении предварительного договора большую сумму. Целесообразно ли это, решать покупателю. На наш взгляд, оплата при заключении предварительного договора более 30 % от цены  основного договора, не желательна.

Предварительный договор является основанием для заключения основного договора купли продажи. В случае если одна из сторон, уклоняется от подписания основного договора купли-продажи квартиры, другая сторона может обратиться в суд с требованием заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества. Сторона, которая отказывается от регистрации основного договора купли-продажи, должна возместить другой стороне убытки в полном размере.  Однако, если такой срок не определен, основной договор купли-продажи недвижимого имущества  подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного документа (пункт 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации)

Если же договор купли-продажи квартиры в оговоренный срок (или срок по закону) не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор то обязательства, предусмотренные предварительным договором купли-продажи квартиры, прекращаются, и принудить его заключить уже будет невозможно. Основной договор купли-продажи жилого помещения после его заключения подлежит обязательной государственной регистрации в территориальном отделении Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.   Предварительный же  договор купли-продажи квартиры, дома, дачи, земельного участка не регистрируется.  

Как и другие договоры, предварительный договор купли-продажи имеет свои «подводные камни». Не всегда стороны договора могут предусмотреть все необходимые условия и юридически грамотно составить договор, что в дальнейшем может привести  к проблемам. Перед заключением предварительного договора купли – продажи,  рекомендуем обратиться к квалифицированным специалистам, которые помогут подготовить предварительный договор купли-продажи, учесть конкретные обстоятельства и особенности и помогут  сократить возможные  риски до минимума.  

 

 

 

Мы работаем для Вас. Готовы начать сегодня!

Статья подготовлена руководителем юридического отдела "АГЕНТСТВА НЕДВИЖИМОСТИ  "МОИ СТОЛИЦЫ"   

Екатериной Пановой.

Бесплатную консультацию юриста можно получить по тел. (495) 644-4508

Закрыть Х
Заказ обратного звонка
ЗАДАТЬ ВОПРОС
Купить в кредит